uitleg erfrecht schenken woning

Successiewet / Schenkbelasting
overdracht woning aan kind

Wanneer ouders een woning aan een kind willen overdragen, moet er goed worden opgelet om niet in de schenkbelasting terecht te komen of te veel schenkbelasting gaan betalen.

Bij een overdracht van een woning is er ALTIJD overdrachtsbelasting verschuldigd.
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economische verkeer. (taxatiewaarde)

De tarieven zijn
voor woningen 2%
voor garages, winkels, bedrijfsvastgoed, beleggingsobjecten enz 10,4% (tot 31 december 2023 8%, tot 31 december 2020 6%)

vanaf 1 januari 2021 zijn de tarieven
voor "starters", dat zijn personen tussen 18 en 35 jaar 0%.
Echter de woning mag voor de starter niet duurder zijn dan euro 400.000
Ook mag een starter mag niet eerder een woning met tarief 0% hebben verkregen.

De betaalde overdrachtsbelasting wordt wel met de schenkbelasting verrekend, voorzover er sprake is van een dubbele heffing.

Wanneer ontstaat er een belastbaar feit voor de schenkbelasting bij een overdracht woning aan een kind?

Er is sprake van een belastbare schenking wanneer de woning wordt overgedragen en de overeengekomen overname som van de woning is lager dan de waarde in het economische verkeer.
De overnamesom is het bedrag wat door de koper werkelijk heeft betaald voor verkrijging van de woning.

Dan is er geen schenking, de koopsom van de woning is gelijk aan de waarde in het economische verkeer.

Problemen kunnen ontstaan, wanneer de koopsom lager is dan de waarde in het economische verkeer of dat een deel van de koopsom op dezelfde dag van de koop of binnen 14 dagen na de koop voor een deel of geheel wordt kwijtgescholden.

Bij een kwijtschelding is de werkelijke betaling van de koper lager, dus er is een belaste schenking.

Wanneer er sprake is van een schenking, dan is de schenkbelasting verschuldigd over de woz-waarde minus wat door de koper is betaald.

Nu is sprake van een schenking. De waarde in het economische verkeer is euro 200.000, de koopsom is euro 190.000.
Schenkbelasting moet nu betaald worden over de woz-waarde ad euro 250.000 minus de overnamesom ad euro 190.000 is over euro 60.000.
De betaalde overdrachtsbelasting wordt voor een deel verrekend met de schenkbelasting.
Daar staat tegenover, dat er ook voordelen kunnen bestaan, indien de woz-waarde lager is dan de waarde in het economische verkeer.

Nu is weer sprake van een schenking. De waarde in het economische verkeer is euro 200.000, de koopsom is euro 190.000.
Schenkbelasting moet betaald worden over het verschil tussen de woz-waarde ad euro 150.000 minus de koopsom ad euro 190.000. De schenkbelasting is nu nihil.
Gezien bovenstaande zal er nooit schenkbelasting schuldig zijn, indien de overnamesom gelijk is aan de woz-waarde.

Hierbij merk ik op dat de woz-waarde van het jaar schenking kan worden genomen, indien lager de woz-waarde van het jaar na de schenking.

Bij een uitspraak van de Hoge Raad in februari 2016 is bepaald, dat indien een woning voor de waarde in het economische verkeer wordt verkocht en de koopsom daarna (voor een deel) wordt kwijtgescholden, dan de kwijtschelding de schenking is en niet meer het verschil met de wozwaarde.
Dus bij schenking woning of verkoop woning voor een te lage waarde, dan is de schenking de woz-waarde of het verschil tussen de woz-waarde en de lage koopsom.
Is de koopsom gelijk aan de waarde in het economische verkeer van de woning en een deel van die koopsom wordt kwijtgescholden, dan is alleen de waarde van de kwijtschelding de schenking.

De overdrachtsbelasting zal dan ook weer voor een deel met de schenkbelasting worden verrekend.

Gezien bovenstaande moeten een aantal basisregels in de gaten worden gehouden
(waarde economische verkeer is de taxatiewaarde)

1. De koopsom woning is gelijk aan de waarde in het economische verkeer
Er is dan geen schenking/schenkbelasting

2. De koopsom is lager dan de waarde in het economische verkeer
Er is een schenking, de schenkbelasting is het verschil tussen de koopsom en de woz-waarde

3. De koopsom is gelijk aan waarde economische verkeer, een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden
De waarde van de kwijtschelding is de schenking en belast met schenkbelasting

4. De koopsom is gelijk aan waarde economische verkeer en meer dan 90% van de koopsom wordt kwijtgescholden
er is een schenking en de schenkbelasting is over verschil woz-waarde en werkelijk opgeofferd bedrag (koopsom min kwijtschelding)